После многочисленных обращений жителей дома и управляющей организации в административные органы и Департамент ЖКХ Томской области, на основании экспертного заключения, жилой дом был включён в краткосрочный план региональной программы капитального ремонта на 2017 год. Наконец-то появились проблески для осуществления нашей мечты, что будет выполнена реконструкция плоской рубероидной кровли, выполненной застройщиком с нарушением технологий и проектной документации, на скатную, соответствующую всем стандартам.

Предъявить претензии к организациям, занимающимся содержанием и обслуживанием общедомового имущества оказалось невозможно, так как причина разрушения кровли – нарушение строительного проекта. Всё для чиновников складывалось удачно, реконструкция будет осуществлена за счёт фонда капитального ремонта (фактически на средства всех собственников квартир) и появится дополнительный источник поступлений в региональный фонд, так как жители будут с этого момента исправно вносить ежемесячные взносы на капитальный ремонт в "общий котёл", а не на специальный счёт, как делали ранее.

Но случилось непредвиденное. Собственники жилья подали заявление в суд с требованием на основании ст.16 "Закона о приватизации" обязать бывшего наймодателя провести капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: Томская область, Колпашевский район, г. Колпашево, ул. Победы 87, в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в срок до 31 декабря 2016 года и выиграли его, впервые в области. О решении суда знал региональный оператор, он являлся участником процесса в качестве третьего лица. И тут начались для жителей дома экскурсии на "поле чудес". Последовало соответствующее указание "экскурсоводу" от администрации города Валитовой К.П. по проведению общего собрания собственников жилья, результатом которого должно быть принятие решения "Выполнить капитальный ремонт общего имущества дома за счёт регионального фонда". В качестве аргументации, сотрудник администрации озвучила следующее: «Если откажитесь, то никаких работ вообще не дождётесь».

Попытаемся понять, кому же принадлежит в настоящее время общее имущество, ремонт которого, в соответствии с разделом IX ЖК РФ, обязаны финансировать собственники жилых помещений. Обратите внимание на разницу в понятиях "жилое помещение" и "жилище". Жилое помещение – это просто отдельное изолированное помещение для проживания, например, квартира. Жилище – это особое сооружение или помещение, предназначенное для проживания людей. Им может быть дом, квартира или комната со вспомогательной площадью: кухней, коридором, ванной и т.д. А также разные дополнительные объекты: инженерное оборудование, лестницы, чердаки, подвалы. Таким образом, в жилище входит жилое помещение плюс то, что необходимо для жизни. Жилое помещение – это место, где человек живёт. При этом он даже не обязан быть его собственником. Так получилось, что в законодательстве термина "жилище" нет, он встречается только в Конституции и юридических словарях. В Жилищном кодексе упоминается лишь в первых статьях, а потом речь в нём идет только о "жилом помещении". По сути, это подмена понятий, но какая – случайная или специальная? Поэтому возникает вопрос: что же такое квартира – жилое помещение или жилище? Так вот, квартира – всё-таки жилое помещение. Чтобы она стала жилищем, к этой квартире надо добавить земельный участок, на котором стоит весь дом, газоны, детские площадки, всё то, что необходимо для обеспечения жизнедеятельности.

Нам упорно доказывают, что право владения на общедомовое имущество приобретается исходя из положения п.3 ст. 37 ЖК РФ: "При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника помещения". Получается, что общее имущество, и придомовое, и общедомовое является собственностью всех людей, которые проживают в данном конкретном доме. Конкретизация общедомового имущества отражена в ст. 36 ЖК РФ. На эту статью очень часто ссылаются муниципалитеты и администрации: "Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме". То есть, если вы собственник жилого помещения, то вам на праве общедолевой собственности принадлежат:
1. Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
2. Иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом.
3. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
4. Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В этой статье прописано, что из общедомового имущества якобы принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, чем они якобы владеют. Почему якобы? Потому, что статья эта чисто декларативная. Чтобы мы стали реальными собственниками всего этого имущества, оно должно быть передано нам в собственность, как квартира, у нас есть свидетельство о праве собственности на неё. Но по общедомовому имуществу ничего подобного нет. В свидетельстве о регистрации права оно не значится. Получается, оно нам не передавалось, прав и обязанностей по нему мы не имеем.

Рассмотрим Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним". В статье "Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" прописано: "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним". То есть, регистрация права может осуществляться только через внесение записи в единый государственный реестр прав (ЕГРП). Соответственно, никакого «автоматически» быть не может. В законе чётко прописан один-единственный способ регистрации права – внесение записи в ЕГРП, другого варианта не существует. В свидетельстве о регистрации права у вас прописано только право собственности на квартиру. Право собственности на общедомовое имущество там не прописано. Ни крыша, ни подвал, ни коридоры, ни придомовая территория, ничего из этого в свидетельстве о регистрации не указано. Если нет у вас такой записи, следовательно, нет и общедомового имущества, кто бы и что бы вам ни говорил. Если у вас сохранился Договор о передаче жилого помещения в собственность в период приватизации, посмотрите, что вам конкретно передано и имеется ли запись, что вместе с квартирой вам передаётся и часть общедомового имущества. Ничего подобного вы не найдёте!

Увы, сотрудники администрации данное разъяснение игнорируют, ссылаясь п.1 статьи 38 ЖК РФ "Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме". В данном пункте закона говорится следующее: "При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме". А вот пункт 2 этой же статьи сообщает: "Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными". Получается, приватизировали вы только квартиру. Всё прочее осталось во владении тех, кому оно принадлежало ранее, то есть у государства и муниципалитетов. Спрашивается, почему вы должны за это платить и насколько это правомерно?

Теперь давайте оценим возможность существования отдельного свидетельства о регистрации права на общедомовое имущество. Читаем Постановление № 219 "Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Там есть пункт 74, в котором сказано: "свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме не выдаются. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нём названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество". Это очень важный момент. В законодательстве чётко прописано, что отдельные свидетельства на общедомовую собственность не выдаются. По закону, в документе о приватизации квартиры обязательно должно быть описано общедомовое имущество с указанием размера доли.

Чтобы полностью убедиться, кому же принадлежит общедомовое имущество, сделайте запрос в администрацию о предоставлении выписки из реестра на объект недвижимости и на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Получите ответ, что имеется наличие зарегистрированных прав в отношении конкретного юридического лица, но не в долевом отношении со списком конкретных собственников. Общедомовое имущество как принадлежало государству, так и принадлежит, оно на его содержание и ремонт деньги как выделяло, так и выделяет. А региональный оператор, в обязанностях которого значится обеспечение ремонта жилых домов в регионе, жаждет получать деньги и от государства, и от жильцов, чтобы жить просто шоколадно.

Статья 158 Жилищного кодекса. "Расходы собственников помещений в многоквартирном доме": собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи. Здесь чётко прописано, что участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома необходимо соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. А у нас этой доли нет.

Мы рассмотрели проблему с разных сторон, чтобы Вы поняли: в настоящий момент общедомовое имущество вам не принадлежит и нести расходы на его содержание вы не обязаны. Необходимость выполнения работ по капитальному ремонту требуется фактически всем жилым домам через 10-15 лет после ввода в эксплуатацию. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, как этого требует ЖК РФ.

Теперь можно продолжить и констатировать результат экскурсии на "поле чудес" жильцов нашего дома. Достаточного кворума для проведения собрания не набрали и приняли решение о его проведении в заочной форме голосования. Представитель администрации был готов к подобному варианту, а потому имел на руках заранее подготовленные бюллетени для голосования. Попытку со стороны собственников жилых помещений изменить формулировки вопросов не воспринял, всё оставил как есть.
Что же там не соответствует действительности?
– Во-первых, площадь крыши, указана 660,79 кв. метров, а в реальности, согласно тех. паспорту на дом – 508,3 кв. м.
– Во-вторых, цена, прописанная до копеек (6156851,80 руб.), вызывает сомнение. Просим: покажите проект и проектно-сметную документацию, исходя из которых определена такая стоимость работ. Ответ: их нет, основанием явилось Постановление Томской области №25а от 26.01.16г. Проверяем соответствие сумм постановлению – не сходится даже для площади 660,79 кв. м, не говоря уже о значительно меньшей. Как можно без проекта утвердить объём работ и общие суммы затрат? Где гарантия, что будет скатная жестяная кровля, а не зонтик над крышей и какую претензию можно будет предъявить исполнителю работ, который вправе будет заявить: "В проекте в отношении вашего требования ничего нет". Плюс к этому в общую смету включили стоимость услуг по осуществлению строительного контроля и немалую. А кто осуществляет этот контроль? Региональный оператор или кто-то со стороны? Сотрудники регионального фонда – должностные лица, их функции определены ЖК РФ и Уставом фонда, оплата труда финансируется из бюджетных средств и в законе сказано, что взносы граждан для этого не затрагиваются. Выходит, услуга за контроль над качеством работ является платной для жильцов?!? Это же противоречит действующему законодательству! Ответ на вопрос не получен...
– В-третьих, источником финансирования значится только фонд капитального ремонта. Есть решение суда, в котором указан собственник помещений, а в случае, если он не уложился в установленные судом сроки, истец вправе совершить эти действия за счёт ответчика с взысканием с него необходимых расходов. Следовательно, и финансирование должно быть возложено не на собственников жилых помещений, а на конкретное юридическое лицо. Ответ: только за счёт фонда, ведь вам нужен срочный ремонт крыши, она же в угрожающем состоянии, непригодном для эксплуатации. В противном случае, вам никто ничего не будет делать.

Администрация вцепилась в проведение работ за счёт фонда капитального ремонта и не хочет принять предложение жителей о финансировании работ по переустройству кровли из конкретного источника. Причина ясна – их цель как можно больше средств получить от населения. Фактически местная власть проигнорировала решение суда и умышленно вводила жителей в заблуждение, в расчёте на незнание ст. 10. ЖК РФ "Основания возникновения жилищных прав и обязанностей", в которой сказано: "Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности". В соответствии с этим, жилищные права и обязанности возникают, среди прочего, из соответствующих судебных решений. Таким образом, грубо нарушены положения действующего законодательства РФ, которое требует от регионального оператора обеспечить работу по капитальному ремонту в соответствии со ст. 10 ЖК РФ. Подобное не противоречит Уставу фонда, но кому захочется упустить шанс обогатиться на счёт посевов на "поле чудес" и всё сделать на деньги введённых в заблуждение собственников жилых помещений. Сотрудник администрации, умолчав об этом, нарушила требования ст. 2, 17, 18 Конституции РФ в отношении прав граждан. Навешали лапшу на уши, которую готовы были съесть отдельные жители и, поддерживая администрацию, требовали делать ремонт быстрее и за свой счет.

Результат: большинство жителей дома трезво оценили произошедшую ситуацию, понимая, что если идти на поводу регионального оператора и администрации, мы сами обесценим положения ст.19 Конституции РФ, согласно которой "Все равны перед законом и судом".
Экскурсия на "поле чудес" провалилась.

Статья от нашего читателя. Дата публикации: 30.11.16.